Pour la plupart des LMNP et des SCI qui louent des logements, l'obligation se limite au mieux à la réception. La location d'habitation, nue ou meublée, est exonérée de TVA : elle ne donne lieu ni à facture électronique, ni à e-reporting. Un particulier ou une société civile qui loue son bien est même présumé ne pas être assujetti à la TVA ; dans ce cas, il n'est pas concerné du tout. En revanche, la location meublée avec services para-hôteliers, la location de locaux professionnels aménagés, de parkings, ou de locaux nus professionnels avec option pour la TVA font entrer le bailleur pleinement dans la réforme.
Sources : DGFiP, fiche « Facturation électronique : je suis un loueur en meublé » (version septembre 2026) et fiche « Facturation électronique : je suis une société civile immobilière (SCI) » (version janvier 2026).
Tableau de décision : LMNP et SCI
| Situation du bailleur | Recevoir (depuis le 01/09/2026) | Émettre | E-reporting |
|---|---|---|---|
| LMNP louant un logement meublé classique, non assujetti (présomption d'activité privée) | Non | Non | Non |
| Loueur en meublé assujetti dont les locations d'habitation sont exonérées | Oui, s'il dispose d'un SIREN | Non | Non |
| Location meublée avec au moins trois services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, linge, accueil) | Oui | Oui, au plus tard le 01/09/2027 (micro, PME) | Oui, même calendrier |
| SCI mettant gratuitement un bien à disposition de ses associés | Non | Non | Non |
| SCI louant des locaux nus ou meublés à usage d'habitation | Oui selon le tableau DGFiP (voir réserve ci-dessous) | Non | Non |
| SCI louant des locaux nus professionnels sans option pour la TVA | Oui | Non | Non |
| SCI louant des locaux nus professionnels avec option pour la TVA | Oui | Oui | Oui |
| SCI louant des locaux professionnels aménagés, ou des parkings non rattachés à une location exonérée | Oui | Oui | Oui |
Sources : fiche DGFiP loueur en meublé (septembre 2026) ; tableau récapitulatif de la fiche DGFiP SCI (janvier 2026), établi pour les SCI soumises à l'impôt sur le revenu.
Première question : êtes-vous assujetti à la TVA ?
La réforme concerne les entités assujetties à la TVA. Or, selon la DGFiP, un particulier ou une société civile qui loue un immeuble dont il est propriétaire, sans être assujetti par ailleurs, est présumé agir à titre privé : il n'est pas assujetti. L'encaissement de loyers ne suffit pas, à lui seul, à caractériser une activité économique. Le bailleur peut écarter cette présomption en plaçant ses opérations dans une logique économique et en faisant reconnaître sa qualité d'assujetti.
Sources : fiche DGFiP loueur en meublé (septembre 2026) et fiche DGFiP SCI (janvier 2026), qui renvoient au BOFiP BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, § 50.
Ne confondez pas SIRET et TVA : tout loueur en meublé, professionnel ou non, doit s'immatriculer sur le guichet des formalités des entreprises pour obtenir un numéro SIRET (source : impots.gouv.fr, « Les locations meublées », modifiée le 08/04/2026). Avoir un SIRET ne fait pas de vous un redevable de la TVA.
LMNP : exonéré de TVA, sauf para-hôtellerie
La FAQ de la DGFiP sur les locations meublées répond à la question « Dois-je payer de la TVA sur mes loyers ? » : « En principe, non. La location meublée est exonérée de TVA, sans possibilité d'option. » L'exception vise le loueur qui propose, en plus du logement, au moins trois services de type hôtelier : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception (source : impots.gouv.fr, FAQ « Régime des locations meublées », version 2026).
- Location meublée classique : exonérée au titre de l'article 261 D du CGI, donc ni émission ni e-reporting. Si vous êtes assujetti et disposez d'un SIREN, vous devez quand même pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026.
- Location para-hôtelière : vous êtes assujetti. Réception depuis le 1er septembre 2026 ; émission au plus tard le 1er septembre 2027 pour vos clients professionnels établis en France ; e-reporting de transaction pour vos clients particuliers ou étrangers, et e-reporting des données de paiement, la location étant une prestation de services.
- Para-hôtellerie en franchise en base de TVA : vous êtes assujetti mais non redevable de la TVA. La DGFiP précise que la réforme s'applique aux assujettis quel que soit leur régime de TVA, franchise en base comprise (source : fiche DGFiP 1-f-v, franchise en base, 2025). Voir aussi notre guide franchise en base de TVA.
Source : fiche DGFiP loueur en meublé (septembre 2026).
SCI : à l'IR ou à l'IS, c'est la TVA qui décide
La fiche DGFiP est nette : une SCI non assujettie à la TVA n'est pas concernée ; une SCI assujettie l'est. Elle est assujettie de plein droit lorsqu'elle loue des meublés avec au moins trois prestations para-hôtelières, des locaux aménagés pour un usage professionnel, ou des places de parking non accessoires à une location d'habitation. Pour ses locations exonérées (article 261 D du CGI), elle n'émet rien mais doit pouvoir recevoir si son assujettissement est reconnu.
L'option pour la TVA (article 260, 2° du CGI) ne concerne que les locaux nus loués pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti, ou d'un preneur non assujetti si le bail mentionne expressément l'option. Elle est impossible pour des locaux destinés à l'habitation ou à un usage agricole (source : BOFiP BOI-TVA-CHAMP-50-10, version du 04/04/2014). Avec l'option, la SCI émet des factures électroniques à ses locataires professionnels établis en France à partir de son calendrier d'émission.
Une réserve sur les SCI qui louent des logements
La fiche SCI comporte une tension. Son tableau indique « oui » en réception pour une SCI louant des logements nus ou meublés. Mais son texte limite cette obligation au cas où « le caractère d'assujettissement à la TVA est reconnu », et rappelle la présomption selon laquelle un investisseur qui loue son immeuble n'agit qu'à titre privé. L'administration n'a pas tranché plus précisément. La DGFiP indique elle-même que son tableau est « fourni à titre indicatif ».
Ce que vous devez faire
- Classez chaque bien : meublé classique, meublé para-hôtelier, local professionnel nu (avec ou sans option), local aménagé, parking.
- Si une location est taxable (para-hôtellerie, option, local aménagé, parking) : vous êtes concerné en réception, émission et e-reporting. Repérez la date qui vous concerne dans le calendrier officiel.
- Si toutes vos locations sont exonérées : vérifiez si votre qualité d'assujetti est reconnue. Si oui, choisissez une plateforme agréée pour recevoir ; si vous êtes dans la présomption d'activité privée, aucune démarche n'est exigée.
- En cas de doute, la réception est le seul enjeu : plusieurs plateformes sont gratuites. Pour une SCI à l'IS qui tient une comptabilité de société, notre comparatif pour sociétés et le comparateur aident à choisir.
Sources consultées le 04/10/2026 : https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/2_professionnel/EV/2_gestion/290_facturation_electronique/fiches_reforme/fiche-loueurmeuble.pdf ; https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/2_professionnel/EV/2_gestion/290_facturation_electronique/fiches_reforme/fiche-sci.pdf ; https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/5_international/actualite/faq-lmnp-03_2026.pdf ; https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-locations-meublees ; https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/730-PGP.html/identifiant%3DBOI-TVA-CHAMP-50-10-20140404 ; https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/2_professionnel/EV/2_gestion/290_facturation_electronique/fiches_reforme/fiche-1_f_v.pdf ; https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/2_professionnel/EV/2_gestion/290_facturation_electronique/faq---fe_je-decouvre-la-facturation-electronique.pdf. Information générale, pas un conseil fiscal personnalisé.
